Contabilidad inmobiliaria

Un inversor extranjero que adquiere bienes raíces en Estados Unidos está sujeto a varias obligaciones fiscales que varían según la estructura legal utilizada y el estado donde se ubique la propiedad. Las más relevantes son:

• Impuesto sobre la renta por alquileres: los ingresos por arrendamiento están gravados a nivel federal y, en la mayoría de los casos, también a nivel estatal. La tasa aplicable depende de si el inversor elige ser tratado como contribuyente bajo renta efectivamente conectada (ECI) o tributa mediante retención fija.

• FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act): al vender una propiedad, el comprador está obligado a retener hasta el 15% del precio de venta como anticipo del impuesto a las ganancias del inversor extranjero. Existen excepciones y reducciones aplicables según el tipo de transacción.

• Impuesto sobre ganancias de capital: las utilidades generadas por la venta de un inmueble tributan como ganancias de capital, con tasas que pueden llegar al 20% en el ámbito federal.

• Impuesto sobre sucesiones (Estate Tax): los no residentes están sujetos a este impuesto sobre los activos ubicados en EE.UU., con una exención muy reducida (apenas USD 60.000) frente a la que aplica a ciudadanos americanos.

• Impuestos estatales y locales: cada estado y municipio puede tener sus propias cargas fiscales sobre la propiedad, la renta y las transferencias.

Dado que las implicaciones fiscales varían considerablemente según la estructura corporativa elegida (LLC, corporation, trust), es fundamental contar con asesoría especializada antes de realizar cualquier adquisición.

No existe una estructura única ideal, la elección depende de los objetivos del inversor, su país de residencia y el volumen de la inversión. Sin embargo, las estructuras más utilizadas por inversores extranjeros en EE.UU. son:

• LLC (Limited Liability Company): protege los activos personales del inversor y ofrece flexibilidad fiscal. Una LLC de un solo miembro extranjero puede ser tratada como entidad ignorada (Disregarded Entity), lo que simplifica la declaración de impuestos, aunque sin los beneficios de un tratado fiscal.

• Corporación C (C-Corp): permite separar completamente los activos del inversor de los de la empresa y puede ser ventajosa en términos de planificación fiscal internacional, especialmente para evitar la aplicación de FIRPTA en ciertos supuestos.

• Estructura con holding extranjero: muchos inversores utilizan una sociedad holding en su país de origen que es propietaria de una LLC o Corp en EE.UU., lo que puede generar eficiencias en la planificación patrimonial y sucesoria.

• Trust (fideicomiso): útil para planificación sucesoria, especialmente para proteger activos del impuesto sobre sucesiones americano.

La elección correcta depende del análisis conjunto de factores fiscales, de protección de activos y de planificación patrimonial. Un asesor con experiencia en inversores extranjeros puede ayudar a estructurar la operación de forma eficiente desde el primer día.

Un estudio de segregación de costos (cost segregation study) es un análisis técnico-contable que permite reclasificar ciertos componentes de una propiedad inmobiliaria para depreciarlos en plazos más cortos, reduciendo así el impuesto a pagar en los años inmediatos después de la adquisición o construcción.

Por defecto, el IRS permite depreciar un inmueble residencial en 27,5 años y uno comercial en 39 años. Sin embargo, algunos elementos del inmueble —como instalaciones eléctricas especiales, alfombras, iluminación decorativa, sistemas de seguridad o mejoras de terreno— pueden clasificarse como propiedad personal de 5 o 7 años, o como mejoras de terreno a 15 años, permitiendo una depreciación acelerada.

Los beneficios concretos son: reducción significativa del impuesto sobre la renta en los primeros años de la inversión, mayor flujo de caja disponible y potencial combinación con la bonificación por depreciación (bonus depreciation) vigente en la legislación fiscal estadounidense.

Este estudio es especialmente valioso para inversores que adquieren propiedades de alto valor, realizan mejoras sustanciales o desarrollan proyectos de construcción nuevos. are subject to corporate income tax, VAT, industry and commerce tax, and payroll-related contributions. Tax rates and obligations vary depending on business size and location. 

H&CO ofrece un conjunto integral de servicios de contabilidad inmobiliaria diseñados específicamente para inversores extranjeros que operan en el mercado de bienes raíces de Estados Unidos. Su portafolio incluye:

Asistencia en adquisiciones: apoyo en la planificación estratégica previa a la compra, incluyendo la elección de la estructura de entidad más eficiente desde el punto de vista fiscal, análisis de contratos de arrendamiento, proyecciones de flujo de caja y evaluación financiera del activo.

Contabilidad operativa: gestión contable de propiedades residenciales y comerciales, estudios de segregación de costos para maximizar la depreciación fiscal, y servicios de auditoría para garantizar el cumplimiento tributario.
Planificación inmobiliaria: servicios de planificación de sucesión empresarial, estrategias de liquidación y repatriación de fondos, e informes financieros adaptados a los requerimientos de inversores extranjeros.

Valoración de inmuebles: orientación sobre cómo mantener registros contables precisos y utilizar software de contabilidad en línea para obtener actualizaciones, informes y previsiones en tiempo real.

Asesoramiento estructural: recomendaciones para organizar el negocio de la forma más eficiente fiscalmente y evitar gastos innecesarios.

En H&CO trabajamos con propietarios individuales, family offices y grandes instituciones globales que invierten en el mercado inmobiliario estadounidense.

Para un inversor extranjero, las necesidades contables y fiscales de una propiedad en EE.UU. van mucho más allá de lo que puede resolver una firma local convencional. H&CO se diferencia en varios aspectos clave:

• Especialización en inversores no residentes: la firma tiene experiencia específica en FIRPTA, estructuras con holding extranjero, planificación pre-inmigratoria y cumplimiento dual (local e internacional), algo que la mayoría de las firmas locales de Florida no manejan con profundidad.

• Visión integral del patrimonio: H&CO no solo gestiona los libros contables de la propiedad; también asesora en la estructura legal óptima, la planificación sucesoria y la repatriación de fondos, integrando la inversión inmobiliaria dentro de una estrategia patrimonial más amplia.

• Presencia en más de 29 países: con más de 1.300 asesores bilingües y más de 25.000 clientes internacionales, H&CO entiende el contexto fiscal del país de origen del inversor y puede coordinar con asesores locales cuando se requiere.

• Software de contabilidad en línea: proporciona acceso a plataformas digitales que ofrecen actualizaciones, informes y previsiones en tiempo real, sin necesidad de solicitudes manuales a la firma.

Experiencia de más de 30 años: su trayectoria con inversores internacionales en Florida y otros estados de EE.UU. les permite anticipar problemas comunes y proteger al cliente de errores costosos.