Inversiones inmobiliarias: un 1031 Exchange

Un intercambio 1031, que lleva el nombre de la Sección 1031 del Código de Rentas Internas de EE. UU., es una transacción en la que una propiedad elegible se intercambia por propiedad del "tipo similar" y cualquier ganancia o pérdida se difiere a efectos del impuesto federal sobre la renta. Normalmente, cuando un contribuyente vende una propiedad, cualquier ganancia o pérdida en la venta se reconoce en el año fiscal en el que se produce la venta. Sin embargo, en un intercambio del mismo tipo, cualquier ganancia o pérdida en la venta de la propiedad cedida se difiere hasta que se venda la propiedad de reemplazo.

El principio fundamental aquí es que la transacción se considera un intercambio en lugar de una venta estándar, lo que permite al contribuyente posponer los impuestos sobre las ganancias de capital que normalmente surgirían de la venta de un activo. Una transacción cumple con los criterios para un intercambio 1031 cuando involucra el intercambio de propiedades elegibles del mismo tipo. Es importante tener en cuenta que, según la Ley de Empleos y Reducción de Impuestos (TCJA por sus siglas del inglés), solo los bienes inmuebles califican para un intercambio 1031.

¿Qué tipos de propiedad no califican para un intercambio 1031?

• Una propiedad vendida por dinero en efectivo, incluidas las transacciones en las que el producto de la venta se reinvierte en propiedades del mismo tipo. Para calificar como un intercambio 1031, la compra y venta deben ser pasos en un plan integrado, no transacciones independientes.
• Propiedad como inventario, que se mantiene principalmente para la venta.
• Propiedad que sirve como residencia principal del contribuyente y otra propiedad para uso personal.
• Acciones, bonos, pagarés, otros valores o evidencia de endeudamiento o intereses.
• Intereses en una sociedad, excepto una sociedad que cotiza en bolsa.
• Certificados de confianza, certificados de intereses beneficiosos y opciones en acción.

¿Qué tipo de propiedad inmueble califica para un intercambio 1031?

Para que una propiedad inmueble califique para un intercambio 1031, debe considerarse propiedad inmueble de acuerdo con las leyes del estado o jurisdicción local donde se encuentra la propiedad en el momento del intercambio. Además, el contribuyente debe poseer las propiedades que se intercambian para un propósito elegible para calificar para un intercambio 1031.

• La propiedad de intercambio 1031 debe conservarse para un uso productivo en un comercio, negocio o inversión.
• El terreno, y sus mejoras, es una propiedad que califica para un intercambio 1031. El término "mejoras al terreno" significa estructuras inherentemente permanentes como edificios y los componentes estructurales de estructuras inherentemente permanentes como paredes, pisos y techos.
• El agua y el espacio aéreo sobre ella («superyacente») son elegibles para un intercambio 1031. Un ejemplo serían los amarres para barcos en un puerto deportivo.
• Los productos naturales de la tierra no cortados también pueden calificar para un intercambio 1031. Los productos naturales no separados de la tierra incluyen cosas como cultivos y madera, minas, pozos y otros depósitos naturales. Los productos naturales como cultivos, madera, agua, menas y minerales ya no calificarán para un intercambio 1031 una vez que sean separados o retirados de la tierra.

¿Los intereses intangibles califican para un intercambio 1031?

Los intereses intangibles, como la propiedad en cuotas, la copropiedad, el arrendamiento, la opción de adquirir bienes inmuebles, la servidumbre, las acciones en una corporación cooperativa de vivienda y las acciones en una zanja mutua, un embalse o una empresa de riego califican para un intercambio 1031 si se consideran reales. propiedad bajo la Sección 1031.

¿Qué pasa si un intercambio 1031 incluye propiedades y arranque del mismo tipo?

Si un intercambio 1031 involucra tanto bienes del mismo tipo como "arranque", aún puede haber un aplazamiento parcial de la ganancia. "Bota" se refiere a cualquier efectivo o propiedad no similar recibida durante el intercambio. En tales casos, el contribuyente reconocerá una ganancia hasta el valor justo de mercado de la bota. Sin embargo, cualquier pérdida en la transacción se aplazará, incluso si se trata del arranque.

¿Se permiten los intercambios 1031 en todos los estados?

Todos los estados permiten intercambios 1031, y la mayoría sigue las pautas del impuesto federal sobre la renta para intercambios del mismo tipo. Ciertos estados, como California, Oregón, Montana y Massachusetts, tienen regulaciones específicas sobre "disposiciones de recuperación".

Estas reglas exigen que cualquier apreciación del valor de la propiedad dentro del estado esté sujeta a impuestos estatales, independientemente de si la propiedad se intercambió en un estado diferente. California, en particular, tiene regulaciones de presentación de informes únicas para intercambios del mismo tipo, mientras que muchos estados imponen impuestos a la transferencia de bienes inmuebles sobre dichas transacciones.

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