La vivienda está cada día más cara en España. Son muchas las razones, pero las comisiones de venta suelen ser el mayor peso. Por supuesto, esto no solo ocurre en el país.
La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (N.A.R.) de Estados Unidos acaba de actualizar la regulación para la compraventa de viviendas. El principal cambio es la reducción de una comisión estándar. En la misma línea, España actualizó la ley de alquileres para limitar los precios y facilitar el vínculo entre las partes.
En este artículo repasamos la situación de los dos mercados. También nos preguntamos si los recientes ajustes en Estados Unidos pueden servir de base para mejorar la regulación española.
Cómo está el mercado inmobiliario en Madrid
Madrid es una ciudad muy atractiva porque combina historia con modernidad. Es un lugar que eligen para vivir tanto españoles como extranjeros. Esta demanda representa un desafío frente a las posibilidades de espacio que encarece, y mucho, el metro cuadrado.
Ya a principios de año se esperaba que los precios de compra suban entre un 3% y un 5%. Esto hace muy difícil comprar una vivienda en los distritos centrales de Madrid capital. Además, los intereses de los compradores han dado lugar a ciertos parámetros que vuelven más compleja su búsqueda:
- Espacios más amplios: Las viviendas con habitaciones adicionales, terrazas o jardines han visto un incremento en su demanda.
- Preferencia por zonas periféricas: Con el auge del teletrabajo, los municipios cercanos a Madrid se convirtieron en alternativas más económicas.
- Sostenibilidad: Los pisos que ofrecen eficiencia energética y materiales sostenibles tienen más salida y son vistos como inversiones a futuro.
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Comisión inmobiliaria en Estados Unidos
En Estados Unidos casi todas las transacciones de viviendas se hacen mediante agentes inmobiliarios. Estos agentes tienen algunas de las comisiones estándar más altas del mundo. En otros países, las comisiones oscilan entre el 1% y el 3%. En Estados Unidos, la mayoría de los agentes especifican una comisión del 5% o el 6%, que paga el vendedor.
Desde hace un tiempo, los vendedores de viviendas vienen haciendo una serie de demandas. Argumentan que las normas establecidas por la NAR los obligaban a pagar “comisiones excesivas”. De hecho, las personas llegan a pagar anualmente unos 100.000 millones de dólares en este tipo de comisiones.
El foco de las demandas apunta a que la NAR y otros agentes inmobiliarios habían violado las leyes antimonopolio. Denuncian que el agente del vendedor estaba obligado a ofertar al agente del comprador con una comisión estándar.
Finalmente, la NAR decidió poner fin a la comisión inmobiliaria estándar del 6% en la compraventa de viviendas. Los economistas calculan que las comisiones podrían reducirse ahora un 30%. Esto haría bajar el precio de venta de la vivienda en general.
Las nuevas normas entraron en vigor el 17 de agosto. Ahora habrá que ver cómo evoluciona el mercado y la situación de las partes. En particular, cómo se ajustan las condiciones de los agentes inmobiliarios.
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Nueva ley de alquileres en España
Otro ejemplo de regulación inmobiliaria es la ley nacional de alquileres en España. La misma se inscribe en una regulación más amplia, la Ley de Vivienda, que garantiza el derecho a una vivienda digna. Lo que se busca es ayudar a aquellos colectivos con más dificultades de acceso. Se intenta poner un límite al precio del alquiler y fomentar las viviendas públicas, entre otros recursos.
En esencia, la ley estipula beneficios fiscales para los arrendadores que faciliten el acceso asequible al alquiler. En concreto, si bajan los precios en un 5% en zonas de mercado residencial tensionadas. Además, la ley autoriza a un incremento máximo anual del 3% en los contratos de alquiler vigentes durante 2024.
También se introduce una nueva definición de gran propietario. El término se amplía a aquellos titulares de más de 10 inmuebles. Incluso se podría extender a los propietarios de 5 o más inmuebles de uso residencial ubicados en zonas tensionadas. Aunque esto depende de que lo solicite la comunidad autónoma.
Asimismo, en cualquier zona tensionada los grandes propietarios no podrán firmar nuevos alquileres con precios superiores al Índice de Referencia. Por su parte, los pequeños propietarios deberán ajustar los nuevos contratos de alquiler según el porcentaje de actualización anual permitido. Finalmente, el alquiler de viviendas no renovado en los últimos 5 años puede tomar el precio máximo del Índice de Referencia.
La ley también contempla mejoras para fortalecer el equilibrio en las relaciones entre arrendador y arrendatario. Entre ellas, establece una prórroga extraordinaria de un año en el contrato de arrendamiento por situaciones de vulnerabilidad social o económica. También se indica que los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato corren por cuenta del arrendador.