En la inversión inmobiliaria es esencial comprender la importancia de la planificación y el cumplimiento tributario en los Estados Unidos. La planificación y el cumplimiento se refieren a los procesos de identificación de oportunidades de ahorro y de garantía de cumplimiento de las leyes y reglamentos fiscales. La planificación fiscal adecuada puede ayudarlo a minimizar y administrar su responsabilidad fiscal y maximizar el retorno de la inversión, mientras que el cumplimiento garantiza que evite multas y problemas legales.
Los ingresos por alquiler de cualquier propiedad deben informarse en su declaración de impuestos anual en los Estados Unidos. Esto incluye todas las formas de ingresos como alquiler, tarifas y otros pagos recibidos por el propietario. Para maximizar las deducciones y reducir los impuestos sobre la renta, también se deben informar los gastos asociados como los intereses hipotecarios, los impuestos sobre la propiedad, las primas de seguros, las reparaciones y el mantenimiento.
Si es un contribuyente en efectivo declara los ingresos por alquiler en su declaración del año en que recibe el ingreso por alquiler, independientemente de cuándo se ganó. Del mismo modo, como contribuyente en efectivo, generalmente deduce sus gastos de alquiler en el año en que los paga. Si utiliza un método de acumulación, generalmente informa los ingresos cuando los gana, en lugar de cuando los recibe, y deduce sus gastos cuando los incurre, en lugar de cuando los paga.
La mayoría de las personas, empresas y pequeñas empresas utilizan el método contable de efectivo. Por lo tanto, la mayoría de las actividades de alquiler se pueden contabilizar teniendo en cuenta todos los depósitos en sus cuentas bancarias de alquiler y todos los pagos relacionados con el alquiler y el arrendamiento. Su ingreso en efectivo es lo que depositó menos lo que pagó de su cuenta durante el año.
En este artículo, analizaremos las estrategias financieras clave que los inversores pueden implementar para lograr sus objetivos financieros.
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¿A qué se considera ingresos por alquiler?
Por lo general, se debe incluir en su ingreso bruto todas las cantidades que recibe como alquiler. El ingreso por alquiler es cualquier pago que recibe por el uso u ocupación de la propiedad. Los ingresos por alquiler son los pagos recibidos de los inquilinos por rentar su residencia principal o secundaria, así como por subarrendar o alquilar una parte de su hogar como una habitación, garaje, sótano u otro espacio. Para las inversiones inmobiliarias, los ingresos por alquiler incluyen el valor justo de mercado de cualquier bien o servicio recibido en lugar del alquiler o además del efectivo. El depósito de seguridad que recibe al comienzo del contrato de arrendamiento no se considera ingreso por alquiler. Sin embargo, si conserva el depósito de seguridad al final del contrato de arrendamiento, éste se convierte en ingresos por alquiler. Es aconsejable depositar sus depósitos de seguridad en un depósito en garantía si tiene más de una propiedad de alquiler.
Informe los ingresos por alquiler en la declaración de impuestos
Al declarar los ingresos por alquiler en la declaración de impuestos, es importante registrar con precisión todo el dinero que ha recibido de las propiedades de alquiler. Los ingresos por alquiler deben informarse en un formulario del Anexo E (Ingresos y pérdidas suplementarios). Los propietarios utilizan este formulario para informar los ingresos por alquiler o las pérdidas de inversiones o bienes raíces comerciales. Deberá proporcionar información sobre la cantidad de unidades de renta, el tipo de propiedad (unifamiliar, dúplex, tríplex, etc.), la dirección y otra información relacionada.
¿Qué deducciones se pueden tomar como propietario de un inmueble en alquiler?
Si recibe ingresos de alquiler de una unidad de vivienda, hay ciertos gastos que puede deducir en su declaración de impuestos. Estos gastos de propiedad de alquiler pueden incluir intereses hipotecarios, impuestos sobre la propiedad, gastos operativos, depreciación y reparaciones. Puede deducir todos los gastos de alquiler ordinarios y necesarios para administrar, conservar y mantener su propiedad de alquiler. Los gastos ordinarios son aquellos que son comunes y generalmente aceptados en el negocio. Los gastos de alquiler necesarios son aquellos que se consideran apropiados, tales como intereses, impuestos, publicidad, mantenimiento, servicios públicos y seguros. Con el uso de software sofisticado, la mayoría de los preparadores de impuestos podrán ayudarlo a deducir todos los gastos de propiedad de alquiler en la declaración de impuestos.
Planificación fiscal inmobiliaria
La Planificación Fiscal de Bienes Raíces es un componente crítico de la estrategia de cualquier inversionista inmobiliario exitoso. Implica la búsqueda proactiva de oportunidades potenciales de ahorro fiscal y la estructuración de inversiones de acuerdo con las leyes y regulaciones fiscales más recientes. Los objetivos principales de los servicios de planificación fiscal de bienes inmuebles de alquiler son minimizar la responsabilidad fiscal, maximizar el retorno de la inversión y garantizar el cumplimiento de todos los impuestos aplicables. Si tiene un CPA como su preparador de impuestos, podrá planificar las inversiones de sus propiedades de alquiler. Es un servicio común proporcionado por ellos, pero tenga en cuenta que no todos los CPAs se especializan en contabilidad de bienes raíces.
Las 15 mejores estrategias de planificación fiscal para inversores de bienes raíces
Entidad comercial
Es importante considerar las implicaciones fiscales al decidir cómo estructurar su negocio de bienes raíces. Las entidades comerciales son una consideración importante para los inversores, ya que pueden proporcionar varias ventajas fiscales y de protección de activos. La creación de una entidad comercial como una Sociedad de responsabilidad limitada (LLC) o una Corporación pueden proporcionar la capacidad de separar sus activos personales y comerciales. Esto puede ser beneficioso tanto desde el punto de vista fiscal como legal, ya que limita su responsabilidad personal por las actividades de su negocio.
Además, muchas entidades comerciales como una LLC o una S-Corp, pueden proporcionarle ahorros fiscales al permitirle aprovechar deducciones y créditos para los que puede no ser elegible como contribuyente individual. Hemos visto inversionistas que no deben impuestos o ni siquiera obtienen un reembolso de impuestos cuando usan una LLC, más que cuando usan otros tipos de estructuras comerciales.
Depreciación
La depreciación le permite deducir el costo de su propiedad de inversión durante un período de tiempo en su declaración de impuestos. Esto puede ser beneficioso, ya que puede permitirle compensar parte o la totalidad de sus ingresos por alquiler reduciendo así, sus ingresos imponibles. La depreciación es una deducción no monetaria que puede reducir su ingreso sujeto a impuestos y maximizar el rendimiento de su inversión en bienes raíces. Un buen software de impuestos puede ayudarlo con el cálculo de su depreciación y contabilizar todos los gastos de alquiler en su declaración.
Artículo 179 de Depreciación
El articulo 179 del código del Servicio de Impuestos Internos (IRS) permite a los inversores deducir inmediatamente una gran cantidad especificada por el IRS en gastos comerciales calificados en el año en que se compran. Esto puede ser beneficioso ya que permite a los inversionistas acelerar sus deducciones por depreciación reduciendo los ingresos imponibles y aumentando el flujo de efectivo.
Depreciar las inversiones de capital
Las inversiones de capital como electrodomésticos o muebles, también pueden depreciarse con el tiempo. Esto permite a los inversionistas deducir el costo de estos artículos en sus declaraciones de impuestos y reducir su base imponible.
Segregación de costos
La segregación de costos es una estrategia que permite a los inversionistas desglosar los costos de sus propiedades de inversión en deducciones más cortas. Esto puede resultar en ahorros significativos en impuestos, ya que puede permitir deducciones de depreciación más rápidas en ciertos componentes de la propiedad como electrodomésticos o accesorios. Hay muchos preparadores de impuestos que no conocen esta estrategia.
Deducciones de alquiler
Hay una serie de deducciones disponibles para los propietarios de bienes raíces que pueden ayudar a reducir su ingreso imponible. Algunas deducciones de alquiler comunes incluyen intereses hipotecarios, primas de seguros, gastos de publicidad, honorarios legales y profesionales, impuestos, reparaciones y gastos de mantenimiento, costos de viaje relacionados con la propiedad y más. Mantenga registros de sus gastos de alquiler durante el año para no perder ninguna deducción durante la preparación de su declaración de impuestos.
Deducción de ingresos comerciales calificados
Aproveche la Deducción de ingresos comerciales calificados (QBI por sus siglas en inglés) para reducir sus ingresos imponibles. QBI es una deducción de impuestos que se estableció como parte de la Ley de Empleos y Reducción de Impuestos en 2018 y permite una deducción del 20% sobre los ingresos comerciales calificados. Los inversionistas en bienes raíces pueden aprovechar esta deducción asegurándose de que sus actividades de alquiler se clasifiquen como comercio o negocio y cumplan con otros requisitos establecidos por el IRS. Un preparador de impuestos experto no perderá esta deducción, especialmente si está utilizando un software para preparar el Anexo E de su declaración de impuestos.
Créditos fiscales
Hay una variedad de créditos fiscales federales y estatales disponibles para los propietarios de inmuebles que pueden ayudar a compensar sus ingresos imponibles. Los créditos comunes incluyen créditos de eficiencia energética, que brindan un crédito para la instalación de mejoras de eficiencia energética, como paneles solares o electrodomésticos calificados como Energy Star, así como créditos fiscales para la preservación histórica y muchos otros créditos.
1031 Exchange - diferir el reconocimiento de ganancias
Los inversores pueden aprovechar un 1031 exchange para diferir el reconocimiento de las ganancias de sus inversiones. Esto le permite a un inversionista vender una propiedad de inversión y reinvertir las ganancias en otra propiedad similar sin tener que pagar impuestos sobre las ganancias de capital de la venta. Esto puede ser beneficioso ya que le permite a un inversionista aplazar el reconocimiento de ganancias y continuar aumentando su cartera de inversiones.
Tasa de ganancias de capital a largo plazo
Es importante tener en cuenta que la tasa de ganancias de capital a largo plazo para las inversiones inmobiliarias suele ser más baja que las tasas ordinarias del impuesto sobre la renta. Como tal, los inversores pueden aprovechar este descanso y diferir sus impuestos sobre las ganancias de capital invirtiendo a largo plazo. Solo debe vender su inversión inmobiliaria después de un año de la compra.
Propiedades propias en una cuenta IRA autodirigida
Ahorre en impuestos utilizando su jubilación. Los inversionistas en bienes raíces también pueden beneficiarse al invertir en propiedades a través de una IRA autodirigida o un plan de jubilación. Al invertir en bienes raíces a través de estos planes, las personas pueden diferir sus impuestos hasta que comiencen a retirar fondos de la cuenta. Esto puede ayudar a maximizar los rendimientos y reducir la obligación tributaria.
Venta a plazos
Una venta a plazos permite a un inversionista de bienes raíces vender su propiedad y recibir pagos a lo largo del tiempo, difiriendo así el reconocimiento de ganancias. Esto puede ser beneficioso para los inversores con grandes propiedades, ya que puede ayudarlos a distribuir los impuestos sobre las ganancias de capital adeudados y aumentar su flujo de efectivo.
Exclusión de hogar
Los inversores también pueden aprovechar la exclusión de vivienda al vender su residencia principal. Esto permite que hasta $250,000 (o $500,000 para parejas casadas que presentan una declaración conjunta) en ganancias de capital de la venta de una casa se excluyan de los ingresos imponibles.
Reducción de impuestos a la propiedad
Por último, los inversionistas deben asegurarse de aprovechar cualquier reducción disponible de impuestos a la propiedad o programas de reducción que ofrezca su gobierno local. Estos programas pueden proporcionar una reducción en la cantidad de impuestos adeudados sobre la propiedad de inversión y pueden ayudar a reducir la responsabilidad fiscal general del inversionista. Hay muchos abogados en su comunidad que brindan este servicio.
Préstamos
Los inversores también deberían considerar aprovechar los préstamos o líneas de crédito para financiar sus inversiones. Pedir dinero prestado puede ayudar a reducir la cantidad de capital invertido por adelantado, aumentar su ROI y puede proporcionar más flexibilidad en lo que respecta a la gestión del flujo de caja. Finalmente, el interés que pagó por el préstamo es deducible de impuestos de las actividades de alquiler de propiedades.
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Cumplimiento tributario sobre bienes de inmuebles / Declaración de ingresos por alquiler en la declaración de impuestos
Además de planificar los impuestos, los inversores inmobiliarios también deben asegurarse de cumplir con las leyes fiscales, las normas y reglamentos de riesgo aplicables, ya que el incumplimiento de ellas puede dar lugar a fuertes sanciones y multas. Por lo tanto, es importante que los inversionistas se familiaricen con las leyes tributarias locales, estatales y federales pertinentes. Debe preparar su impuesto sobre la propiedad de alquiler y pagar el impuesto adeudado antes de la fecha límite de presentación para evitar multas y aún más si se le debe un reembolso de impuestos. Los siguientes son requisitos clave de cumplimiento para los inversores inmobiliarios:
Impuesto sobre la propiedad
Los impuestos a la propiedad inmobiliaria, también conocidos como impuestos ad valorem, son recaudados anualmente por el gobierno local. Es importante pagarlos porque de lo contrario, puede perder su propiedad. Si no está de acuerdo con la evaluación de su gobierno local, puede apelar el valor evaluado. No hay ningún requisito de declaración de impuestos para esta obligación tributaria, solo páguela a tiempo.
Nota: Los problemas de impuestos locales para bienes raíces pueden variar según la ubicación y las leyes fiscales específicas de esa área.
Impuesto sobre ingresos de alquiler
Cada año se debe presentar una declaración de impuestos de persona física y/o comercial ante el IRS y su autoridad fiscal estatal o local para informar sus ingresos por alquiler. Según el tamaño de su negocio de alquiler, es posible que también usted deba presentar otros formularios como el 1099-MISC para la compensación de no empleados.
Los propietarios de propiedades de alquiler informan sus ingresos o pérdidas de bienes inmuebles en su declaración de impuestos sobre la renta personal, Anexo E del Formulario 1040, o en sus LLC o Corporaciones, o Fideicomisos utilizando el alquiler y el Anexo E, si es necesario. Como inversionista en bienes raíces, usted también deberá presentar el Formulario 4562 para aprovechar los gastos de depreciación y amortización de su alquiler. Recuerde que las declaraciones en papel son cosas del pasado y la presentación electrónica es la forma de presentar su declaración y el Anexo E.
Impuesto sobre la venta de la propiedad en alquiler
Según en qué estado en el que se encuentre la propiedad, es posible que se deba pagar impuestos sobre las ventas cuando se alquile la propiedad. En ciertos estados como California y Arizona, se deben informar todas las tarifas de alquiler y usted podría estar sujeto a pagar impuestos sobre las ventas o el uso. En Florida se debe pagar impuestos por alquileres a corto plazo. Estos impuestos se pagan sobre el total de sus ingresos recibidos y no sobre sus ingresos netos y los impuestos sobre las ventas los paga el inquilino. Usted es responsable de recaudar el impuesto sobre las ventas del inquilino y enviarlo al gobierno. Puede pagarle a un preparador de impuestos para que le enseñe cómo preparar sus propias declaraciones de impuestos sobre las ventas.
Impuesto sobre ganancias de capital
Los inversionistas también deben considerar pagar el impuesto a las ganancias de capital cuando venden o intercambian propiedades. Las ganancias de capital se calculan tomando los ingresos brutos netos de la venta de la propiedad de alquiler residencial, menos todos los costos asociados con la propiedad, la compra, el mantenimiento, el costo de cierre, los honorarios legales, etc. La venta o arrendamiento de la propiedad debe ser informado por el propietario del inmueble al presentar la declaración anual del impuesto sobre la renta. Si no informa la transacción, recibirá una carta del IRS porque el agente de cierre informa al gobierno de todas las transacciones de bienes raíces.
Impuesto estimado
Quienes invierten en bienes raíces también deben realizar pagos de impuestos estimados durante todo el año para cubrir sus impuestos sobre la renta federales y estatales, impuestos sobre el trabajo por cuenta propia y otros impuestos. El pago de impuestos estimado debe hacerse trimestralmente, pero ciertos estados pueden requerir pagos más frecuentes cada mes o pagos quincenales. El monto de sus pagos de impuestos estimados depende de sus ingresos, deducciones y créditos proyectados.
Impuestos sobre herencias y donaciones
Los propietarios de real estate también deben considerar los impuestos sobre el patrimonio al transferir propiedades a herederos y beneficiarios. Los impuestos sobre el patrimonio se imponen sobre el valor justo de mercado de la propiedad y el dinero que se transfiere a otra persona en el momento de la muerte. La cantidad exacta de impuestos dependería del tamaño de todas sus propiedades y patrimonio y otros factores relevantes.
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¿Qué son las pérdidas por alquiler?
Las pérdidas de alquiler se producen cuando los gastos incurridos en el funcionamiento de una propiedad de alquiler superan los ingresos generados por ella. Esto puede suceder debido a varias razones, incluidas las disminuciones en las tarifas de alquiler debido a las condiciones del mercado, los costos de mantenimiento inesperados y las vacantes causadas por inquilinos que se van sin pagar el alquiler o los gastos de depreciación o amortización u otros problemas relacionados con los inquilinos. Por lo general, los inversionistas de bienes raíces de alquiler se benefician al deducir las pérdidas de bienes raíces contra otros ingresos.
¿Cómo se clasifican las pérdidas por arrendamiento a efectos del impuesto sobre la renta?
Las pérdidas por alquileres se clasifican como pérdidas pasivas a efectos del impuesto sobre la renta. Las pérdidas pasivas resultan de actividades que no implican una participación material del contribuyente como los ingresos por alquileres derivados de inmuebles. Debe tener en cuenta las limitaciones de pérdida de actividad pasiva. Las pérdidas pasivas solo se pueden utilizar para compensar los ingresos pasivos como las ganancias de capital o los ingresos obtenidos a través de otras actividades pasivas. Si el contribuyente no tiene ningún ingreso pasivo para compensar las pérdidas, el monto en exceso puede trasladarse a años futuros.
¿Qué excepciones a las reglas de pérdidas pasivas permiten su deducción?
Existen dos excepciones principales a las reglas de pérdida de actividad que permiten la deducción de pérdidas pasivas. La primera excepción se produce cuando un contribuyente o su cónyuge califican como profesionales inmobiliarios, es decir, dedican más de la mitad de su jornada laboral a la gestión de la actividad de alquiler y más de 750 horas al año a dicha actividad. La segunda excepción se basa en los ingresos del contribuyente. Si el ingreso bruto ajustado modificado (MAGI) del contribuyente es menor que la cantidad especificada por el IRS, puede deducir hasta $25,000 de pérdidas pasivas de su ingreso no pasivo.
Reglas de limitación de riesgo
Las reglas de riesgo limitan la cantidad de pérdidas que un contribuyente puede deducir de sus ingresos imponibles en un año determinado. Bajo estas reglas de riesgo, los contribuyentes solo pueden deducir hasta su base ajustada (el costo original de la inversión, más ciertas mejoras y otros gastos asociados con la propiedad). Las pérdidas que excedan la base ajustada del contribuyente para la actividad se consideran pérdidas suspendidas, que pueden trasladarse a ejercicios fiscales futuros.
¿Qué registros se debe llevar?
Los buenos registros son esenciales para los inversionistas de bienes raíces cuando se trata de planificación y cumplimiento tributario. Los registros potenciales que se deben mantener incluyen todos los ingresos por alquiler, los gastos, los costos de cierre, los honorarios legales, los impuestos sobre las ganancias de capital, entre otros. Estos registros deben mantenerse de manera organizada y actualizada con fácil acceso para la revisión final de preparación de declaraciones de impuestos y para respaldar las solicitudes de auditoría. Además, los inversionistas deben mantener registros que justifiquen ciertos elementos de los gastos al preparar sus declaraciones de impuestos para aprovechar las deducciones y créditos de alquiler en los Estados Unidos.
Mantener registros precisos es fundamental para garantizar el cumplimiento de todas las leyes, normas y reglamentos fiscales aplicables, así como para optimizar el retorno de la inversión. Según el sitio web del IRS: usted debe poder justificar ciertos elementos de los gastos para deducirlos. Por lo general, debe tener evidencia documental como recibos, cheques cancelados o facturas para respaldar esos gastos.
Conclusión
En los Estados Unidos, la planificacion y cumplimiento tributario son partes esenciales de una estrategia exitosa de inversión en bienes raíces. Con una planificación fiscal adecuada, los inversores pueden minimizar sus obligaciones fiscales y maximizar el retorno de la inversión, al mismo tiempo que evitan multas costosas y problemas legales. Para lograr esto, usted debe contratar a un profesional de impuestos calificado para identificar oportunidades de ahorro de impuestos, elegir la estructura de inversión adecuada para sus objetivos financieros, mantener registros precisos y mantenerse al día con las leyes fiscales locales.
Cómo H&CO puede ayudar
En H&CO, contamos con un equipo de profesionales de impuestos experimentados (CPA) que pueden ayudarlo con la preparación y presentación de sus declaraciones de impuestos sobre bienes raíces o cualquiera de sus declaraciones de impuestos sobre la renta. Esto incluye cualquier problema fiscal internacional, así como un patrimonio imponible, entre muchos otros. También ofrecemos servicios integrales como declaraciones de impuestos, estructuración de su inversión inmobiliaria, realización de su contabilidad inmobiliaria mensual y muchos otros servicios de impuestos inmobiliarios.
