Como investidor imobiliário, é fundamental compreender a importância do planejamento e da conformidade fiscal. O planejamento e a conformidade fiscal imobiliária referem-se aos processos de identificação de oportunidades legais para economizar nos impostos e de garantir o cumprimento das leis e regulamentações fiscais dos Estados Unidos.
Um planejamento tributário eficaz para investimentos imobiliários pode ajudar a minimizar e controlar a sua carga tributária, além de maximizar o retorno sobre o investimento. Já a conformidade fiscal assegura que você evite multas, penalidades e problemas legais.
A renda de aluguel proveniente de qualquer imóvel nos Estados Unidos deve ser declarada na sua declaração de imposto de renda anual. Isso inclui todas as formas de receita, como aluguéis, taxas e outros pagamentos recebidos pelo proprietário. Para maximizar as deduções e reduzir os impostos sobre a renda, é essencial também declarar as despesas relacionadas ao imóvel, como juros de hipoteca, impostos sobre a propriedade, prêmios de seguro, reparos e manutenção.
Se você declara seus impostos com base no método de caixa, deve reportar a renda de aluguel no ano em que ela for efetivamente recebida, independentemente de quando foi gerada. Da mesma forma, nesse regime, as despesas são deduzidas no ano em que forem pagas. Já se você utiliza o método de competência, a renda deve ser declarada no momento em que é auferida, e as despesas, no momento em que forem incorridas, mesmo que o pagamento ocorra posteriormente.
A maioria das pessoas físicas, empresas e pequenos negócios utilizam o método de caixa nos Estados Unidos. Por isso, grande parte das atividades relacionadas a imóveis para aluguel pode ser contabilizada com base em todos os depósitos realizados nas contas bancárias vinculadas aos aluguéis, assim como todos os pagamentos relacionados a locações. A sua renda líquida em regime de caixa corresponde ao valor total depositado menos os pagamentos efetuados durante o ano.
Neste artigo, abordaremos as principais estratégias financeiras que os investidores podem adotar para atingir seus objetivos e otimizar a sua conformidade fiscal no setor imobiliário.
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De modo geral, todos os valores recebidos como aluguel devem ser incluídos na sua renda bruta. A renda de aluguel corresponde a qualquer pagamento recebido pela utilização ou ocupação de um imóvel. Isso inclui valores pagos por inquilinos pela locação da residência principal ou secundária, bem como por sublocações ou pelo aluguel de partes da propriedade, como um quarto, garagem, porão ou outro espaço.
No caso de investimentos imobiliários, a renda também pode incluir o valor de mercado de bens ou serviços recebidos em substituição ou em complemento ao pagamento em dinheiro.
O depósito de segurança (caução) recebido no início do contrato não é considerado renda de aluguel — a menos que seja retido ao final do contrato. Nesse caso, o valor passa a ser tributável como renda. Se você possui mais de um imóvel para locação, é recomendável manter os depósitos de segurança em uma conta de escrow separada, como medida de organização e conformidade fiscal.
Ao declarar os rendimentos de aluguel, é essencial registrar com precisão todo o valor recebido pelas propriedades alugadas. Os rendimentos de aluguel devem ser informados no formulário Anexo E (Rendimentos e Perdas Suplementares). Proprietários utilizam esse formulário para reportar os rendimentos de aluguel ou perdas de investimentos em imóveis residenciais ou comerciais. Será necessário fornecer informações sobre o número de unidades de aluguel, tipo de propriedade (unifamiliar, dúplex, tríplex etc.), endereço e outros dados pertinentes.
Se você recebe rendimentos de aluguel de uma unidade residencial, existem certos custos que podem ser deduzidos em sua declaração de impostos. Esses custos podem incluir juros hipotecários, impostos sobre a propriedade, despesas operacionais, depreciação e reparos. Você pode deduzir todas as despesas ordinárias e necessárias para administrar, conservar e manter seu imóvel de aluguel. Despesas ordinárias são aquelas comuns e geralmente aceitas no mercado. Já as despesas necessárias são aquelas consideradas apropriadas, como juros, impostos, publicidade, manutenção, utilidades e seguros. Com o uso de softwares avançados, a maioria dos preparadores de impostos poderá auxiliá-lo na dedução de todos os custos relacionados à propriedade de aluguel em sua declaração de impostos.
O Planejamento Fiscal Imobiliário é um componente essencial da estratégia de qualquer investidor imobiliário bem-sucedido. Envolve a busca proativa por oportunidades de economia fiscal e a estruturação de investimentos conforme as leis e regulamentações fiscais mais recentes. Os principais objetivos dos serviços de planejamento fiscal para imóveis de aluguel são minimizar a responsabilidade tributária, maximizar o retorno sobre o investimento e garantir o cumprimento de todos os impostos aplicáveis. Se você contar com um CPA como preparador de impostos, poderá planejar adequadamente os investimentos em suas propriedades de aluguel. Esse é um serviço comum oferecido por eles, mas é importante lembrar que nem todos os CPAs se especializam em contabilidade imobiliária.
É fundamental considerar as implicações fiscais ao decidir como estruturar seu negócio imobiliário. As entidades comerciais são uma consideração importante para os investidores, pois podem oferecer várias vantagens fiscais e proteção de ativos. Criar uma entidade comercial, como uma Sociedade de Responsabilidade Limitada (LLC) ou uma Corporação, permite separar seus ativos pessoais e comerciais. Isso pode ser vantajoso tanto do ponto de vista fiscal quanto legal, pois limita sua responsabilidade pessoal pelas atividades do seu negócio.
Além disso, muitas entidades comerciais, como LLC ou S-Corp, podem proporcionar economia fiscal ao permitir o uso de deduções e créditos fiscais dos quais você talvez não seja elegível como contribuinte individual. Observamos que investidores que utilizam uma LLC, por exemplo, podem pagar menos impostos ou até mesmo obter reembolsos fiscais em comparação com outras estruturas comerciais.
A depreciação permite que você deduza o custo de sua propriedade de investimento ao longo do tempo em sua declaração de impostos. Isso pode ser vantajoso, pois possibilita compensar parte ou a totalidade de seus rendimentos de aluguel, reduzindo assim sua renda tributável. A depreciação é uma dedução não monetária que pode reduzir sua renda sujeita a impostos e maximizar o retorno sobre seu investimento imobiliário. Um bom software de impostos pode auxiliá-lo no cálculo da depreciação e no registro de todas as despesas de aluguel em sua declaração de impostos.
O artigo 179 do código do Serviço de Impostos Internos (IRS) permite que os investidores deduzam imediatamente uma grande quantia especificada pelo IRS em despesas comerciais qualificadas no ano em que a compra é realizada. Isso pode ser vantajoso, pois permite que os investidores acelerem suas deduções de depreciação, reduzindo a renda tributável e aumentando o fluxo de caixa.
Investimentos de capital, como eletrodomésticos ou móveis, também podem ser depreciados ao longo do tempo. Isso permite que os investidores deduzam o custo desses itens em suas declarações de impostos, reduzindo sua base tributável.
A segregação de custos é uma estratégia que permite aos investidores detalhar os custos de suas propriedades de investimento em deduções de curto prazo. Isso pode resultar em uma economia significativa de impostos, pois possibilita deduções de depreciação mais rápidas em certos componentes da propriedade, como eletrodomésticos ou acessórios. Muitos preparadores de impostos não conhecem essa estratégia.
Existem várias deduções disponíveis para os proprietários de imóveis que podem ajudar a reduzir sua renda tributável. Algumas deduções comuns incluem juros hipotecários, prêmios de seguros, despesas com publicidade, honorários legais e profissionais, impostos, reparos e custos de manutenção, despesas de viagem relacionadas à propriedade e mais. Mantenha registros detalhados de suas despesas de aluguel ao longo do ano para garantir que nenhuma dedução seja perdida durante a preparação de sua declaração de impostos.
Aproveite a Dedução de Rendimento Comercial Qualificado (QBI, na sigla em inglês) para reduzir sua renda tributável. A QBI é uma dedução fiscal estabelecida como parte da Lei de Empregos e Redução de Impostos de 2018, que permite uma dedução de 20% sobre os rendimentos comerciais qualificados. Os investidores imobiliários podem aproveitar essa dedução garantindo que suas atividades de aluguel sejam classificadas como comércio ou negócio e atendam aos outros requisitos estabelecidos pelo IRS. Um preparador de impostos experiente não deixará de aplicar essa dedução, especialmente ao utilizar um software para preparar o Anexo E de sua declaração de impostos.
Existem uma variedade de créditos fiscais federais e estaduais disponíveis para os proprietários de imóveis que podem ajudar a compensar sua renda tributável. Créditos comuns incluem créditos de eficiência energética, que oferecem um benefício fiscal pela instalação de melhorias de eficiência energética, como painéis solares ou eletrodomésticos qualificados como Energy Star, além de créditos fiscais para preservação histórica e muitos outros créditos.
Os investidores podem aproveitar o 1031 Exchange para diferir o reconhecimento dos ganhos de suas investidas. Isso permite que um investidor venda uma propriedade de investimento e reinvista os ganhos em outra propriedade similar, sem precisar pagar impostos sobre os ganhos de capital da venda. Essa estratégia é vantajosa, pois permite ao investidor adiar o reconhecimento dos ganhos e continuar expandindo sua carteira de investimentos.
É importante observar que a taxa de ganhos de capital a longo prazo para investimentos imobiliários costuma ser mais baixa do que as taxas ordinárias do imposto de renda. Dessa forma, os investidores podem aproveitar essa redução fiscal e adiar os impostos sobre os ganhos de capital investindo a longo prazo. Para se qualificar, o investidor deve vender a propriedade somente após um ano de aquisição.
Economize em impostos utilizando sua aposentadoria. Investidores imobiliários também podem se beneficiar ao investir em propriedades por meio de uma IRA autodirigida ou um plano de aposentadoria. Ao investir em imóveis por meio desses planos, os indivíduos podem adiar seus impostos até começarem a retirar fundos da conta. Isso pode ajudar a maximizar os rendimentos e reduzir a obrigação tributária.
A venda a prazo permite que um investidor imobiliário venda sua propriedade e receba os pagamentos ao longo do tempo, adiando assim o reconhecimento dos ganhos. Isso pode ser vantajoso para investidores com grandes propriedades, pois pode ajudá-los a distribuir os impostos sobre os ganhos de capital devidos e aumentar o fluxo de caixa.
Os investidores também podem se beneficiar da exclusão de residência ao vender sua residência principal. Isso permite que até $250.000 (ou $500.000 para casais casados que apresentem uma declaração conjunta) em ganhos de capital da venda de uma casa sejam excluídos da renda tributável.
Por fim, os investidores devem garantir que aproveitem qualquer redução disponível de impostos sobre a propriedade ou programas de redução oferecidos pelo governo local. Esses programas podem proporcionar uma redução no valor de impostos devidos sobre a propriedade de investimento e ajudar a diminuir a responsabilidade tributária geral do investidor. Muitos advogados em sua comunidade oferecem esse serviço.
Os investidores também devem considerar aproveitar empréstimos ou linhas de crédito para financiar seus investimentos. Pedir dinheiro emprestado pode ajudar a reduzir a quantidade de capital investido inicialmente, aumentar seu ROI e proporcionar mais flexibilidade na gestão do fluxo de caixa. Além disso, os juros pagos pelo empréstimo são dedutíveis de impostos nas atividades de aluguel de propriedades.
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Além de otimizar os impostos, os investidores imobiliários devem assegurar o cumprimento das leis fiscais, regulamentos e normas de risco aplicáveis. O descumprimento dessas obrigações pode resultar em pesadas sanções e multas. Por isso, é essencial que os investidores se familiarizem com as legislações fiscais locais, estaduais e federais relevantes.
É necessário preparar corretamente o imposto sobre a propriedade de aluguel e pagar o montante devido antes do prazo de entrega para evitar penalidades, especialmente se houver reembolso de impostos. Abaixo estão os principais requisitos de conformidade para investidores imobiliários:
Os impostos sobre a propriedade imobiliária, conhecidos como impostos ad valorem, são cobrados anualmente pelo governo local. É fundamental pagá-los dentro do prazo, pois, caso contrário, você poderá perder a propriedade. Se discordar da avaliação realizada pelo governo local, tem o direito de apelar do valor atribuído.
Nota: Os problemas relacionados a impostos locais sobre bens imóveis podem variar conforme a localização e as leis fiscais específicas da região.
Todo ano, é necessário apresentar uma declaração de impostos de pessoa física e/ou comercial ao IRS e à autoridade fiscal estadual ou local para reportar a receita de aluguel. Dependendo do porte do seu negócio de aluguel, você também pode ser obrigado a preencher outros formulários, como o 1099-MISC, para compensação de não empregados.
Os proprietários de imóveis para aluguel reportam seus rendimentos ou perdas imobiliárias na declaração de impostos de renda pessoal, no Anexo E do Formulário 1040, ou em suas LLCs, Corporações ou Fideicomissos, utilizando o Anexo E, se necessário. Como investidor imobiliário, você também precisará preencher o Formulário 4562 para aproveitar as deduções de depreciação e amortização do seu aluguel. Lembre-se de que as declarações em papel são obsoletas e a apresentação eletrônica é a forma mais eficiente de submeter sua declaração e o Anexo E.
Dependendo do estado onde a propriedade de aluguel está localizada, pode ser necessário pagar impostos sobre vendas ao alugar o imóvel. Em estados como Califórnia e Arizona, todas as taxas de aluguel devem ser informadas, e você pode estar sujeito ao pagamento de impostos sobre vendas ou uso. Na Flórida, por exemplo, há impostos sobre aluguéis de curto prazo.
Esses impostos são aplicados sobre o total da receita recebida, não sobre o lucro líquido, e o imposto sobre vendas é pago pelo inquilino. Você é responsável por cobrar o imposto sobre vendas do inquilino e repassá-lo ao governo. Caso precise de assistência, pode contratar um preparador de impostos para aprender a preparar suas próprias declarações de impostos sobre vendas.
Os investidores também devem considerar o pagamento do imposto sobre ganhos de capital ao vender ou trocar propriedades. Os ganhos de capital são calculados subtraindo os custos associados à propriedade (como compra, manutenção, taxas de fechamento, honorários legais, entre outros) da receita bruta líquida obtida com a venda da propriedade de aluguel residencial.
A venda ou locação da propriedade deve ser reportada pelo proprietário ao declarar o imposto de renda anual. Se a transação não for informada, o proprietário poderá receber uma carta do IRS, uma vez que o agente de fechamento comunica todas as transações imobiliárias ao governo.
Os investidores imobiliários também devem fazer pagamentos de impostos estimados durante o ano para cobrir seus impostos federais e estaduais sobre a renda, impostos sobre o trabalho autônomo e outros tributos. O pagamento de impostos estimados deve ser feito trimestralmente, embora alguns estados possam exigir pagamentos mais frequentes, como mensais ou quinzenais. O valor dos seus pagamentos de impostos estimados depende da sua previsão de receita, deduções e créditos.
Os proprietários de imóveis também devem considerar os impostos sobre heranças ao transferir propriedades para herdeiros e beneficiários. Os impostos sobre heranças são aplicados sobre o valor de mercado da propriedade e o dinheiro transferido para outra pessoa no momento do falecimento. O valor exato dos impostos dependerá do tamanho total das propriedades, do patrimônio e de outros fatores relevantes.
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As perdas com aluguel ocorrem quando as despesas associadas à operação de uma propriedade de aluguel superam a receita gerada por ela. Isso pode acontecer por várias razões, incluindo quedas nas tarifas de aluguel devido às condições de mercado, custos inesperados de manutenção, vacâncias causadas por inquilinos que saem sem pagar o aluguel ou despesas de depreciação, amortização ou outros problemas relacionados aos inquilinos. Geralmente, os investidores imobiliários se beneficiam ao deduzir as perdas com imóveis contra outras fontes de receita.
As perdas com aluguel são classificadas como perdas passivas para fins de imposto de renda. As perdas passivas resultam de atividades que não envolvem uma participação material do contribuinte, como os rendimentos de aluguel provenientes de imóveis. É importante considerar as limitações de perda de atividade passiva. As perdas passivas só podem ser usadas para compensar rendimentos passivos, como ganhos de capital ou rendimentos obtidos através de outras atividades passivas. Se o contribuinte não tiver rendimentos passivos para compensar as perdas, o valor excedente pode ser transferido para anos futuros.
Existem duas principais exceções às regras de perda de atividade passiva que permitem a dedução de perdas passivas. A primeira exceção ocorre quando o contribuinte ou seu cônjuge são qualificados como profissionais imobiliários, ou seja, dedicam mais da metade de sua jornada de trabalho à gestão da atividade de aluguel e mais de 750 horas por ano a essa atividade. A segunda exceção baseia-se na renda do contribuinte. Se a Renda Bruta Ajustada Modificada (MAGI) do contribuinte for inferior ao valor especificado pelo IRS, ele pode deduzir até $25.000 de perdas passivas de sua renda não passiva.
As regras de limitação de risco restringem a quantidade de perdas que um contribuinte pode deduzir de sua renda tributável em um determinado ano. De acordo com essas regras, os contribuintes podem deduzir apenas até o seu custo ajustado (o custo original do investimento, mais certas melhorias e outros gastos associados à propriedade). As perdas que excedem a base ajustada do contribuinte para a atividade são consideradas perdas suspensas, que podem ser transferidas para exercícios fiscais futuros.
Manter registros precisos é essencial para os investidores imobiliários no que diz respeito ao planejamento e conformidade tributária. Os registros que devem ser mantidos incluem todos os rendimentos de aluguel, despesas, custos de fechamento, honorários legais, impostos sobre ganhos de capital, entre outros. Esses registros devem ser organizados e atualizados, com fácil acesso para revisão durante a preparação das declarações de impostos e para apoiar eventuais auditorias.
Além disso, os investidores devem manter registros que justifiquem certos itens de despesas ao preparar suas declarações fiscais para aproveitar deduções e créditos de aluguel. Manter registros precisos é fundamental para garantir a conformidade com todas as leis, regulamentos e normas fiscais aplicáveis, além de otimizar o retorno do investimento. Segundo o site do IRS, você deve ser capaz de justificar certos itens de despesas para deduzi-los. Geralmente, é necessário ter evidências documentais, como recibos, cheques cancelados ou faturas, para apoiar essas despesas.
Na H&CO, contamos com uma equipe de profissionais experientes em impostos que podem auxiliá-lo na preparação e apresentação de suas declarações de impostos sobre bens imobiliários ou qualquer outra declaração de impostos sobre a renda. Isso inclui questões fiscais internacionais, bem como impostos sobre patrimônio, entre outros. Também oferecemos serviços abrangentes, como declarações de impostos, estruturação de seus investimentos imobiliários, contabilidade imobiliária mensal e diversos outros serviços tributários especializados em imóveis.
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