¿Está pensando en comprar un departamento o refaccionar su casa? Entonces debería conocer cuándo es conveniente sacar un crédito hipotecario, qué son los créditos UVA hipotecario y el tope antiinflación del crédito hipotecario del Banco Nación.
Tras cinco años sin préstamos atractivos para inmuebles en la Argentina, algunos bancos empezaron a ofrecer una nueva línea de créditos hipotecarios. Entre ellos: Banco Nación, Banco Hipotecario, Supervielle, Macro, Santander, Ciudad, Galicia, BBVA, Del Sol, ICBC, Bancor (Córdoba), Banco de Corrientes y Banco Provincia del Neuquén.
Los nuevos créditos están destinados a personas en actividad laboral, jubilados, pensionados y ex combatientes de las Islas Malvinas con pensión vitalicia de guerra.
Así, el sueño de la casa propia parece estar más cerca y eso ilusiona a muchos argentinos. Sin embargo, antes de endeudarse es clave entender diversas variables, sobre todo en un contexto económico como el que atraviesa la Argentina.
Condiciones y requisitos
La nueva línea de créditos hipotecarios está destinada a la vivienda única y de ocupación permanente. Es decir, no está pensada para personas que planean invertir en bienes raíces. Son créditos aplicables para la compra, cambio y construcción, como así también para la ampliación de viviendas, su refacción o terminación.
Los bancos financian hasta el 75% u 80% del valor del inmueble o proyecto, con un monto máximo $250 millones. Por lo tanto, el restante 20% o 25% es el anticipo que los tomadores del crédito deben depositar como anticipo. Los créditos van desde los 5 años hasta los 15 años e incluso 20 años y 30 años. Los tomadores devuelven el préstamo en cuotas que no deben superar el 25% de su sueldo.
Para calificar, los interesados deben contar con ingresos netos de por lo menos $850.000 al mes. No es necesario cobrar el sueldo en el banco que otorga el crédito, pero esto permite acceder a mejores condiciones. En cuanto a los monotributistas, califican quienes están inscriptos en las categorías más altas y hayan facturado alrededor de $12 millones en los últimos 12 meses.
Cuándo es conveniente sacar un crédito hipotecario
Respecto a los montos, ya comentamos la conveniencia de que la cuota comprometida no supere el 25% de los ingresos mensuales. En relación con la tasa de interés, un promedio de 6% anual es un valor lógico para el contexto económico actual del país, según especialistas. No obstante, el Banco Ciudad ofrece una tasa del 3,5% para quienes compren una vivienda familiar, única y de ocupación permanente en el microcentro.
Si el tipo de cambio se mantiene estable y la inflación continúa en baja, muchos se preguntan si aumentará la deuda en dólares. La visión dominante es que los salarios tendrán mayor poder adquisitivo, la gente tendrá un crecimiento en sus ingresos y, además, las propiedades aumentarán.
Quienes están alquilando deberían analizar si prefieren resignar metros o ubicación. Es decir, si comprar una propiedad en un barrio menos desarrollado, pero con una cuota mensual que representa el mismo valor del alquiler actual.
Además, no es lo mismo una persona de 50 años en el pico de su carrera que un joven profesional con chances de mejorar sus ingresos.
Finalmente, existe una situación que vale la pena repasar seriamente. El banco otorga pesos y el comprador necesita comprar en dólares para cerrar la operación. Por la limitación del cepo vigente, debe adquirir dólares MEP, lo que implica 24 horas de parking. Por lo tanto, el día de la escritura el vendedor del inmueble no podrá acceder inmediatamente a los dólares.
Una solución podría ser que el Gobierno habilite la compra de dólar oficial con el impuesto PAIS para que se acerque al valor del MEP. Otra opción es eliminar el parking. Y una tercera salida podría ser que el banco venda los dólares en el momento cobrando un porcentaje por el riesgo que implica absorber el parking.
Como puede verse, hay una diversidad de factores para considerar que hacen que la decisión sea muy personal.
Créditos UVA hipotecario
Al encontrarse Argentina en un contexto inflacionario, una entidad financiera necesita actualizar la cuota del dinero que presta de alguna manera. Al mismo tiempo, los tomadores de crédito necesitan que las condiciones sean sostenibles en los próximos años. Es decir, necesitan una relación cuota ingreso aceptable.
Para esta línea de créditos la variable de ajuste elegida es la UVA, Unidad de Valor Adquisitivo. Al ser créditos uva, lo que marcará el aumento mensual de las cuotas será la evolución de la inflación. Esto permite que la cuota inicial no sea tan alta y no sea necesario contar con altos ingresos promedio para aplicar.
Otra variable a observar es el salario real de los ciudadanos, que desde diciembre se desmoronó un 25% respecto a la inflación.
Finalmente, cabe señalar que los argentinos conviven con un viejo fantasma. Las tasas de los créditos actuales son similares a las del boom de créditos de 2016 y 2018, que luego dispararon el valor de las cuotas. Los especialistas atribuyen a la inflación la caída de los créditos hipotecarios uva en 2019 y por eso el temor persiste.
Tope antiinflación del crédito hipotecario Banco Nación
El Banco Nación implementó un sistema que funciona como tope en las cuotas mensuales para prevenir saltos abruptos de la inflación. Desde el séptimo mes, quienes perciban sus haberes en ese banco pueden pagar una prima de 1,5% anual. Esto le brinda la opción de que el banco calcule dos cuotas: una ajustada por inflación y otra, por salarios. Luego, el tomador puede elegir cuál desea pagar.
El tope resultará de aplicar al préstamo un ajuste a través del coeficiente de variación salarial. Si ese ajuste es menor que la cuota ajustada por UVA, se producirá el tope. La diferencia adeudada se trasladará al final del préstamo y podrá pagarse con un préstamo personal o con una extensión de la hipoteca. Esta posibilidad incrementa la tasa de 4,5% al 6% anual.