SB 264 en Florida: explorando la nueva Ley de Propiedad Extranjera
En julio de este año, Florida se unió a los estados que implementan legislación con el objetivo de restringir a entidades e individuos extranjeros la propiedad de bienes raíces. El SB 264, oficialmente titulado "Intereses de Países Extranjeros", marca el decimoquinto proyecto de ley a nivel estatal promulgado en 2023 con un enfoque en tales regulaciones, mientras que otros 20 estados consideran propuestas similares. A diferencia de las familiares certificaciones FIRPTA que los profesionales inmobiliarios han manejado tradicionalmente con respecto a retenciones fiscales para "vendedores no extranjeros", el SB 264 y sus contrapartes en todo el país adoptan un enfoque más directo al limitar el derecho a la propiedad inmobiliaria en sí.
Preguntas Constitucionales y Desafíos Legales
La introducción de estos proyectos de ley ha suscitado una serie de preguntas constitucionales, incluyendo preocupaciones relacionadas con la preeminencia federal, la igualdad de protección y el debido proceso. En un caso notable, el SB 264 está actualmente bajo escrutinio legal en el tribunal federal del Distrito Norte de Florida, planteando problemas cruciales que sin duda darán forma a la comprensión y aplicación de esta legislación a medida que avance a través del sistema judicial.
Definición de Principales Extranjeros y Países de Preocupación
El SB 264 proporciona una definición completa de "Principales Extranjeros", abarcando varias entidades e individuos asociados con gobiernos extranjeros, partidos políticos, corporaciones y no ciudadanos. La legislación designa específicamente "Países Extranjeros de Preocupación", incluyendo la República Popular China, la Federación Rusa, la República Islámica de Irán, la República Popular Democrática de Corea, la República de Cuba, el régimen venezolano de Nicolás Maduro y la República Árabe Siria.
Restricciones Clave
Los principales extranjeros, según la definición del SB 264, enfrentan restricciones específicas en la propiedad de bienes raíces. Notablemente, la tierra agrícola en Florida está prohibida para los principales extranjeros, y prohibiciones similares se aplican a bienes raíces dentro de las 10 millas de instalaciones militares o instalaciones de infraestructura crítica. La legislación introduce excepciones para intereses de propiedad "de minimus", aplicados principalmente a empresas de capital abierto que cumplen con criterios específicos.
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Regulaciones Específicas de China
El SB 264 impone restricciones adicionales específicas para China, evitando que entidades e individuos asociados con la República Popular China, el Partido Comunista Chino y principales extranjeros relacionados adquieran bienes raíces en Florida.
Exenciones y Cronograma
La legislación incluye exenciones, como permitir que una "persona natural" con documentación específica compre una propiedad residencial limitada. Las adquisiciones a través de disposición, descentralización, ejecución de intereses de seguridad o cobro de deudas tienen un límite de tiempo para la transferencia de propiedad. Los propietarios extranjeros de bienes raíces existentes deben revelar sus intereses antes de plazos específicos.
Impacto y Penalidades
El impacto completo del SB 264 sigue siendo incierto, pero introduce penalidades estrictas por incumplimiento. Se describen penalidades monetarias, la posibilidad de incautación civil de la propiedad por parte del estado y consecuencias penales para ciertas violaciones. Se espera una orientación clara de la Comisión de Bienes Raíces de Florida, y preguntas prácticas sobre intereses de arrendamiento, propiedad en fondos privados de bienes raíces y cumplimiento de inversiones existentes aún no tienen respuesta.
Consideraciones Prácticas para las Partes Interesadas
Las implicaciones del SB 264 presentan desafíos prácticos para inversores y profesionales. Se necesita orientación clara para intereses de arrendamiento, fondos privados de bienes raíces y empresas conjuntas que involucren inversores de países extranjeros de preocupación. Se recomienda a los vendedores que incorporen requisitos relacionados con el SB 264 en sus transacciones, incluyendo declaraciones juradas de los compradores, representaciones y garantías, y procesos exhaustivos de diligencia debida.
A medida que estas leyes continúan evolucionando, se insta tanto a compradores como a vendedores a mantenerse informados y buscar asesoramiento legal para navegar por las complejidades de las transacciones inmobiliarias dentro del marco del SB 264 y legislación similar en todo Estados Unidos.